Юрист рассказал, как сдать квартиру, чтобы потом её не лишиться

Кандидат юридических наук, доцент Ирина СИВАКОВА рассказала, как не потерять квартиру, сдавая её, и меньше платить за ЖКУ.

Как защитить своё имущество

Сдача жилья внаём является популярным способом получения дополнительного дохода. Но глубоко ошибаются те, кто считает, что это самый лёгкий способ заработка.

О рисках, которым подвергается владелец сдаваемого жилья, периодически напоминают нам примеры из судебной практики. Один из недавних случаев показывает, что собственник может даже лишиться своей квартиры.

Некий гражданин приобрёл квартиру в новостройке, но поскольку работал он в другом городе, то присматривать за этой квартирой поручил своей матери. Та стала сдавать её жильцам.

Сначала всё шло гладко, но спустя какое-то время очередной квартирант исчез: деньги за жилье поступать перестали, на звонки он не отвечал. Когда мать собственника нанесла визит в квартиру, ей открыла дверь незнакомая женщина, которая заявила, что она купила эту квартиру и теперь является её законной хозяйкой.

Узнав об этом, мужчина заказал выписку из ЕГРН по своей квартире и увидел, что недавно действительно была зарегистрирована сделка купли-продажи с его участием и, по данным ЕГРН, он уже не являлся собственником жилого помещения.

Он обратился в полицию, и по итогам расследования выяснилось, что квартирант подделал паспорт собственника квартиры (реквизиты были указаны в договоре), подыскал покупателя, готового расплатиться наличными (чтобы не попасть под проверку со стороны банка), благополучно продал квартиру за 2,4 млн рублей, подделав подпись собственника, после чего скрылся.

Бывшему собственнику ничего не оставалось, как обратиться в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным. А новая собственница подала встречный иск о признании её добросовестным приобретателем квартиры, обвинив прежнего владельца в том, что он недостаточно заботился о сохранности своей недвижимости: сдал её в пользование третьим лицам и дальнейшей судьбой не интересовался.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчицы и признал её добросовестным приобретателем, оставив договор купли-продажи в силе. При этом частично удовлетворил и первоначальный иск, истребовав квартиру из незаконного владения ответчицы.

Получилась странная ситуация: мужчина снова стал собственником своей квартиры, но в то же время она была продана другому лицу (добросовестному приобретателю). В апелляции это исправили, признав договор купли-продажи недействительным, так как подпись продавца на нём была подделана.

Покупательницу признали добросовестным приобретателем, и она сможет получить компенсацию от государства, если не удастся вернуть деньги от мошенника-продавца.

Собственником квартиры признали первоначального владельца, поскольку даже у добросовестного приобретателя имущество изымается, если изначально оно выбыло из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ). В кассации оставили это решение в силе (Седьмой КСОЮ, дело № 88-2945/2022).

Чтобы избавить себя от подобной нервотрёпки, собственнику сдаваемого жилья нужно как минимум подать в Росреестр заявление о запрете совершать сделки со своей недвижимостью без личного участия.

Кто ответит за шум

Собственница квартиры вселила в неё своего родственника, а сама проживала по другому адресу. После этого у соседей началась весёлая жизнь. Это подтверждалось 13 протоколами, составленными сотрудниками полиции по жалобам соседей на нарушение тишины и покоя в ночное время.

Один из соседей не выдержал и подал в суд на собственницу квартиры, требуя взыскать с неё 100 млн рублей за моральный вред (чтобы она, наконец, выставила своего родственника за дверь).

Как пояснил истец, в их семье был грудной ребёнок, который страдал из-за шумного поведения соседа, а все последствия этого переходили, разумеется, на родителей.

Однако суд отказал в иске: мужчина не доказал, что именно собственница квартиры стала причинителем морального вреда, а компенсировать его должен только непосредственный виновник, так как предметом нарушения являются личные права гражданина (Третий КСОЮ, дело № 88-1524/2022).

Когда можно не платить за ЖКУ

Судебная практика за 2023 год пополнилась примерами, когда счета за коммунальные услуги признаются незаконными, а значит, оплачивать их граждане не обязаны.

1. Текущими платежами погашают долги

ТСЖ потребовало в суде взыскать с собственника квартиры более 80 тысяч рублей, куда вошли накопившиеся долги по оплате коммунальных услуг, капремонта и содержания жилья. Однако суд снизил сумму задолженности и взыскал с ответчика только 3 тысячи рублей.

Когда собственник оплачивал квитанции за текущие месяцы, ТСЖ засчитывало эти средства в счёт старого долга (за рамками трёхлетнего срока исковой давности). Поэтому за собственником всегда числился свежий долг, по которому срок давности не истёк.

Но суд применил разъяснения Верховного суда РФ, согласно которым, если в платёжном документе прямо не указано, за какой период вносятся деньги, они должны быть зачтены в счёт периода, по которому ещё не истёк срок исковой давности (п. 32 ПП ВС РФ от 27.06.2017 № 22). На основании этого суд пересчитал сумму долга собственника (Седьмой КСОЮ, дело № 8Г-5820/2023).

2. Выставили неустойку за период моратория

С нанимателя муниципальной квартиры взыскали неустойку, которая набежала за период, пока исполнялся судебный приказ о взыскании долга по коммунальным платежам на сумму 53 тысячи рублей. В итоге наниматель задолжал уже 152 тысячи рублей.

В период начисления неустойки попал период моратория: в связи с пандемией правительство РФ объявило о приостановлении правила о начислении неустоек и штрафов на коммунальные долги в период с 6 апреля по 31 декабря 2020 г. (ПП РФ от 02.04.2020 № 424). Суды трёх инстанций отклонили ссылку ответчика на мораторий, поскольку этот спор разбирался уже после того, как срок его действия истёк.

Однако Верховный суд РФ с такой трактовкой не согласился: по его мнению, неустойка начисляется на коммунальные долги за весь период просрочки, но за исключением периода действия моратория (независимо от того, когда ставится вопрос о взыскании этой неустойки).

Поэтому решения нижестоящих судов отменили, дело направили на пересмотр (определение ВС РФ № 47-КГ23-5-К6).

3. Счёт за содержание общедомового имущества выставлен на членов семьи

Управляющая организация взыскала в судебном порядке 64 тысячи рублей долга с собственника квартиры и двух членов семьи, которые были прописаны вместе с ним. Решение устояло во всех судебных инстанциях, пока не дошло до Верховного суда РФ.

Там обратили внимание на то, что в общую сумму долга вошли не только платежи за коммунальные услуги, но и за содержание общедомового имущества. Тогда как обязанность платить за содержание общего имущества дома возлагается исключительно на собственника жилого помещения. Это прямо вытекает из общей обязанности нести бремя содержания своего имущества — ст. 210 ГК РФ.

Верховный суд РФ признал незаконным взыскание этих сумм с членов семьи собственника и направил дело на пересмотр (определение ВС РФ № 4-КГ23-11-К1).