Вы купили квартиру, но она не ваша: эта ошибка обнуляет право собственности

Даже безупречно оформленная покупка квартиры, с полным пакетом документов, нотариальным заверением и законной регистрацией, не гарантирует защиту от судебных разбирательств. Причиной может стать банкротство одного из предыдущих владельцев. Иллюзии о безопасности добросовестных покупателей развеиваются: арбитражный управляющий имеет право оспорить любую сделку в цепочке, как отмечает канал "Евгений Кравченко. Спасаю бизнес и имущество при банкротстве и субсидиарке" на платформе Дзен. 

Сделки, совершённые банкротами с целью сокрытия активов или их обналичивания, почти всегда становятся предметом судебных споров. Особенно, если в расчётах использовались наличные, расписки или была зафиксирована подозрительно низкая цена. Такие случаи распространённая практика, а не исключение. 

Вот две распространённые схемы, которые часто приводят к судебным разбирательствам: 

1. Переоформление имущества на родственников формально выглядит как обычная купля-продажа, но фактически является способом укрыть активы от кредиторов.
2. Срочная продажа недвижимости по заниженной цене оплата производится наличными через расписку, банковскую ячейку или передаётся "из рук в руки" по доверенности, без документального подтверждения. 

 Два правила, которые помогут сохранить квартиру и спокойствие: 

1. Цена объекта должна соответствовать рыночной, что подтверждается независимой оценкой. Не стоит соглашаться на занижение стоимости в документах ради уменьшения налогов или других выгод.
2. Расчёты должны производиться только в безналичной форме, путём банковского перевода с одного счёта на другой. Исключите расписки, ячейки и посредников. Используйте только платёжные поручения. Это минимальная, но эффективная защита в случае оспаривания сделки. 

Арбитражный управляющий может попытаться признать недействительными все сделки, начиная с момента вывода имущества из конкурсной массы и заканчивая последним владельцем. В этом случае, последнему владельцу придётся доказывать свою добросовестность. Но лучше предотвратить такую ситуацию. 

Как избежать судебных разбирательств: 

Проверяйте добросовестность не только продавца, но и его предшественника. Для минимизации рисков необходимо выяснить: 

• за какую сумму продавец приобрёл квартиру;
• каким образом была произведена оплата безналичным расчётом или нет;
• не использовалась ли подозрительная схема при совершении сделки;
• не было ли в истории объекта банкротств или оспариваемых сделок. 

Как подтвердить оплату? Платёжное поручение, выдаваемое банком при переводе средств, является подтверждением. Даже при использовании ипотеки всегда остаётся документ, подтверждающий перечисление полной суммы продавцу. В случае "альтернативных" сделок (с участием нескольких объектов и цепочкой расчётов) необходимо собрать платёжные документы по каждой сделке. Это ваша гарантия. Расписки не доказательство, а источник проблем. Если в истории объекта фигурируют расписки, и вы хотите обезопасить себя, не доверяйте словам. 

Запрашивайте документы: 

• Справки 2-НДФЛ продавца и его супруга за последние три года.
• Выписки с банковских счетов, подтверждающие наличие дохода, достаточного для оплаты покупки.
• Договоры, подтверждающие получение продавцом необходимой суммы (например, продажа автомобиля или другой недвижимости).